HoREA: Tồn kho bất động sản lớn hơn nhiều số lượng Bộ Xây dựng công bố

“Con số hàng tồn kho bất động sản do Bộ Xây dựng công bố chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn” theo ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Cụ thể, Bộ Xây dựng đánh giá: “Tính đến ngày 20-12-2018, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản còn khoảng 22.825 tỉ đồng, so với lúc đỉnh điểm ở quý I-2013 đã giảm 105.723 tỉ đồng (giảm 82,24%)”. 

Về phía HoREA cho rằng nhận định này chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn. Nhận định này có thể dẫn đến ngộ nhận là lượng hàng tồn kho bất động sản hiện nay còn rất ít, không đáng quan ngại.

Trong khi đó, tình hình thực tế lượng hàng tồn kho còn rất lớn cần đặc biệt quan tâm giải quyết, để đảm bảo thanh khoản và sự phát triển ổn định, lành mạnh của doanh nghiệp và thị trường bất động sản.

Cuối năm 2012, thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây dựng, Sở Xây dựng và Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đã khảo sát 45 dự án trong tổng số 1.207 dự án trên địa bàn thành phố và chỉ có số liệu thống kê của 36 dự án, nên số liệu tổng hợp của thành phố và của Bộ Xây dựng chưa phản ánh đầy đủ số lượng hàng tồn kho bất động sản tại thời điểm khảo sát năm 2012.

Theo HoREA, số liệu hàng tồn kho nêu trên đã được Bộ Xây dựng tổng hợp vào đầu năm 2013, chưa được cập nhật, bổ sung lượng hàng tồn kho phát sinh mới trong những năm sau này.

Theo đó, dẫn số liệu thống kê hàng tồn kho bất động sản năm 2018 của 65 doanh nghiệp bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán, thì tổng giá trị hàng tồn kho đã lên đến 201.921 tỷ đồng.

Cơ cấu hàng tồn kho này bao gồm hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông; hàng tồn kho do doanh nghiệp chủ động tiến độ đưa hàng ra thị trường; hàng tồn kho do chưa tiêu thụ được.

Hiệp hội nhận thấy, hàng tồn kho bất động sản theo kế hoạch của doanh nghiệp và hàng tồn kho trong quá trình phân phối, lưu thông là điều bình thường. Điều đáng quan tâm là hàng tồn kho đã đưa ra thị trường nhưng chưa tiêu thụ được, vì có liên quan đến tính thanh khoản của doanh nghiệp và quan hệ tín dụng với ngân hàng thương mại trong vấn đề nợ xấu và an toàn tín dụng.

“Hiệp hội đề nghị các doanh nghiệp hết sức quan tâm xử lý hàng tồn kho đi đôi với xử lý các khoản nợ xấu. Trong đó, có giải pháp cơ cấu lại sản phẩm, chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường nhà có giá vừa túi tiền; tính toán giảm giá bán, thậm chí chấp nhận cả giải pháp bán lỗ để cắt lỗ để sớm xử lý hàng tồn kho của doanh nghiệp” lãnh đạo HoREA nêu ý kiến.

65 công ty niêm yết trên sàn, tồn kho vượt ngưỡng 200.000 tỷ bất động sản

Theo báo cáo của HoREA ngày 21/12/2018, tổng giá trị tồn kho của 65 công ty bất động sản niêm yết đến thời điểm báo cáo là hơn 201.921 tỷ đồng. Con số tồn kho này đã cao gấp đôi thời điểm đầu năm 2013 –là đỉnh điểm thị trường “đóng băng” chỉ ở mức 128.548 tỷ đồng (đến hết tháng 11/2018 tồn kho giảm mạnh chỉ còn 22.2976 tỷ đồng, chưa tính tồn kho phát sinh từ năm 2013 đến nay).

Theo báo cáo tài chính của 10 công ty BĐS lớn niêm yết trên sàn gồm: Vingroup, NovaLand, Vinaconex, FLC, Hoàng Quân, Đất Xanh, CEO, Khang Điền, Thủ Đức, Phát Đạt… cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho bất động sản của nhóm này đã tăng rất nhanh trong 5 năm qua. Tính đến cuối quý 1/2019, nhóm 10 công ty này đang “ôm” hơn 108.662 tỷ đồng hàng tồn kho bất động sản.

Theo đó, Quý I/2019, Nam Long tăng 50% hàng tồn kho do thực hiện mua lại dự án Paragon Đại Phước (Đồng Nai), ghi nhận giá trị BĐS dở dang 1.610 tỷ đồng. Hải Phát tăng hàng tồn kho 150% lên gần 1.900 tỷ đồng vì có BĐS dở dang tại 2 dự án Phú Lãm và HP Plaza.

Phát Đạt trong quý này đã đấu thầu thành công Khu đô thị sinh thái Nhơn Hội, ghi nhận BĐS dở dang 405 tỷ đồng. Tuy nhiên, công ty có khoản tồn kho lớn nhất là EverRich 2 với 3.594 tỷ đồng. Cùng với EverRich 3 tồn kho 873 tỷ đồng, Phát Đạt dự kiến sẽ sớm chuyển nhượng 2 dự án này.

Lượng tồn kho của Novaland tăng 9% cùng kỳ. Ngoài 26.200 tỷ đồng BĐS đang xây dựng thì Tập đoàn này còn tồn kho 9.359 tỷ đồng dự án đã hoàn thành, giảm 21% so với cuối năm trước. Việc tồn kho sản phẩm đã hoàn thành này có thể từ ảnh hưởng việc Chính phủ rà soát việc sử dụng đất trên toàn quốc dành cho khu đất có nguồn gốc từ các doanh nghiệp cổ phần hóa đã khiến cho việc nộp tiền sử dụng đất một số dự án của Tập đoàn bị chậm tiến độ hơn so với dự kiến.

Ngoài ra, còn nhiều đại gia địa ốc khác cũng đang ôm lượng hàng tồn kho lớn như Công ty CP Phát triển Hạ tầng Kỹ thuật (5.094 tỷ đồng); Công ty CP đầu tư và công nghiệp Tân Tạo (4.889 tỷ đồng); Tập đoàn Đất xanh (4.319 tỷ đồng); Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (4266 tỷ đồng); Tập đoàn Hà Đô (3.744 tỷ đồng); Công ty CP Đầu tư và Phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà (3.590 tỷ đồng); Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Sài Đồng (3.343 tỷ đồng); Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (3.199 tỷ đồng)…