Hiệp hội bất động sản TP. HCM (HoREA) vừa có văn bản góp ý kiến về khung giá đất giai đoạn 2019-2024 và cũng phân tích về sự bất hợp lý về khung giá đất, bảng giá đất hiện hành
Theo HoREA cho biết, khung giá đất ở tại các đô thị, đặc biệt là Hà Nội và TP HCM còn nhiều hạn chế, dẫn đến tình trạng giá đất trong Bảng giá đất chỉ bằng 30 – 50% giá thực tế. Hiệp hội đề ra 3 phương án xây dựng khung giá đất mới với điều kiện giữ nguyên mức giá tối thiểu. Giá tối đa các phương án sẽ là gấp đôi, gấp rưỡi và tăng 30% so với mức áp dụng hiện nay.
Theo Nghị định 104/2014/NĐ-CP quy định khung giá đất tại đô thị đối với đô thị đặc biệt Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh có mức giá như nhau: Khung giá đất ở: Giá tối thiểu: 1,5 triệu đồng/m2; Giá tối đa 162 triệu đồng/m2; Khung giá đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; Giá tối đa 129,6 triệu đồng/m2; Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: Giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; Giá tối đa 97,2 triệu đồng/m2.
Căn cứ “Khung giá đất”, thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành “Bảng giá đất” quy định 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ quận 1 có mức giá đất ở cao nhất 162 triệu đồng/m2 (bằng mức giá đất tối đa của Khung giá đất); Mức giá đất của đường Lê Duẩn, quận 1 là 110 triệu đồng/m2… Hiệp hội nhận thấy Ủy ban nhân dân thành phố đã chưa sử dụng thẩm quyền được quy định mức giá đất trong Bảng giá đất cao hơn nhưng không quá 30% so với mức giá tối đa của Khung giá đất, theo quy định tại Khoản (3.a) Điều 11 Nghị định 44/2014/NĐ-CP.
Ngày 01/08/2019, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định 18/2019/QĐ-UBND quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn thành phố, quy định hệ số 2,5 đối với Khu vực 1, trong đó có quận 1. Như vậy, mức giá đất để tính nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước của 03 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ là 405 triệu đồng/m2; Giá đất của đường Lê Duẩn là 275 triệu đồng/m2, đều thấp hơn rất nhiều so với giá thực tế thị trường, ví dụ: Năm 2014, đấu giá mặt bằng 23 Lê Duẩn quận 1, diện tích 3.000 m2, có giá khởi điểm đấu giá là 550 tỷ đồng (183,3 triệu đồng/m2), giá trúng đấu giá lên đến 1.430 tỷ đồng (476,6 triệu đồng/m2), gấp 2,6 lần giá khởi điểm đấu giá.
Không chỉ bất cập và hạn chế trong việc quy định Khung giá đất ở, mà kể cả trong việc quy định Khung giá đất thương mại, dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ tại hai đô thị đặc biệt Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh cũng bất cập và hạn chế.
Theo đó, Hiệp hội đề xuất 03 phương án xây dựng Khung giá đất mới cho giai đoạn 2019 – 2024. Cụ thể:
Theo phương án 1, khung giá đất ở có giá tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2; giá tối đa: 330 triệu đồng/m2. Khung giá đất thương mại, dịch vụ: giá tối thiểu: 1,2 triệu đồng/m2; giá tối đa 260 triệu đồng/m2. Khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ: giá tối thiểu: 900 nghìn đồng/m2; giá tối đa 200 triệu đồng/m2.
Theo phương án 2, giữ nguyên mức giá tối thiểu; Tăng khoảng gấp rưỡi mức giá tối đa so với mức giá hiện nay. Cụ thể, giá đất ở tối đa là 319,8 triệu đồng/m2; giá đất thương mại, dịch vụ tối đa 253,5 triệu đồng/m2; giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp tối đa 192,4 triệu đồng/m2.
Phương án 3, Giữ nguyên mức giá tối thiểu; Tăng khoảng 1/3 mức giá tối đa so với mức giá hiện nay.
Theo HoREA, phương án thứ ba có mức giá hợp lý nhất. Theo đó, khung giá đất ở có giá tối thiểu là 1,5 triệu đồng/m2, giá tối đa là 215,4 triệu đồng/m2. Còn khung giá đất thương mại, dịch vụ có giá tối thiểu là 1,2 triệu đồng/m2, giá tối đa là 172,3 triệu đồng/m2.
Đối với khung giá đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại, dịch vụ, theo phương án ba, có giá tối thiểu là 900.000 đồng/m2, giá tối đa là 129,2 triệu đồng/m2.
