Sáng nay (18/11), Tạp chí Thương Gia phối hợp với Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam và Tổng đài Địa ốc Việt Nam tổ chức Hội thảo thường niên cổ phiếu bất động sản lần thứ 4: “Chiến lược đầu tư thời Covid 19”, thu hút hơn 200 DN, nhà đầu tư tham dự.
Thời cơ và thách thức nào với cổ phiếu bất động sản?
Năm 2020 chứng kiến nhiều biến động của nền kinh tế trong và ngoài nước. Trong bối cảnh này, thị trường bất động sản ở Việt Nam cũng phải đối diện với khó khăn khi các dự án bị tắc nghẽn khiến nguồn cung bị sụt giảm, thị trường trầm lắng do tâm lý e dè của các nhà đầu tư,… những khó khăn này đã phản ánh ngay vào kết quả kinh doanh của các doanh nghiệp bất động sản niêm yết khi doanh thu 6 tháng đầu năm 2020 giảm 26%, lợi nhuận giảm 13% so với cùng kỳ. Trong đó 20 doanh nghiệp báo lỗ, 35 doanh nghiệp suy giảm lợi nhuận.
Bên cạnh đó, các doanh nghiệp bất động sản cũng phải đối diện khó khăn trong việc huy động vốn thông qua kênh phát hành trái phiếu khi Nghị định số 81/2020/NĐ-CP ngày 9/7/2020 về phát hành trái phiếu doanh nghiệp chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 1/9/2020.
Theo thống kê cho thấy, trong 6 tháng đầu năm 2020, các doanh nghiệp bất động sản đã phát hành khoảng 45.600 tỷ đồng trái phiếu, tăng 292% so với cùng kỳ, chiếm 29,1% tổng khối lượng trái phiếu phát hành trong nửa đầu năm. Tuy nhiên, ngay sau khi Nghị định 81 có hiệu lực, quy định chặt chẽ hơn trong việc phát hành trái phiếu riêng lẻ, bao gồm: Dư nợ trái phiếu sắp phát hành không vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu; khoảng cách giữa 2 đợt phát hành khác nhau ít nhất 6 tháng; mỗi đợt phát hành phải được thực hiện trong vòng 3 tháng… thì thị trường trái phiếu đã hạ nhiệt.
Ông Lê Nhị Năng, Vụ trưởng Trưởng cơ quan đại diện Ủy ban Chứng khoán Nhà nước tại TP.HCM cho biết “Khó khăn của thị trường bất động sản chỉ là ngắn hạn, nhu cầu mua bất động sản để ở và đầu tư vẫn còn lớn, nhất là trong bối cảnh lãi suất cho vay các ngân hàng đang có xu hướng giảm.”
Thêm vào đó là việc đẩy mạnh hoàn thiện cơ sở hạ tầng nhờ đầu tư công và việc thành lập thành phố Thủ Đức đang được xúc tiến nhanh sẽ góp phần mở rộng kết nối các khu đô thị mới, là những cú huých mạnh mẽ hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi. Chính vì vậy, cổ phiếu bất động sản vẫn là nhóm được các nhà đầu tư quan tâm và có tiềm năng tốt để đầu tư.
Bên cạnh đó, chính phủ còn khịp thời hỗ trợ doanh nghiệp bằng các chính sách: Chỉ thị 11; Nghị quyết 42; chính sách giãn hoãn nộp thuế, tiền thuê đất (phủ 98% số doanh nghiệp và giá trị 180.000 tỷ đồng), miễn giảm một số thuế phí; đẩy nhanh giải ngân vốn chưa “tiêu” năm 2019 và vốn kế hoạch 2020, 700 nghìn tỷ đồng. Cùng với đó là giải pháp truyền thông, minh bạch thông tin, cải cách hành chính, hoàn thiện Chính phủ điện tử, nhất là các cổng dịch vụ.
Trong hội thảo, TS. Võ Trí Thành – Viện trưởng Viện nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh cũng đưa ra nhận định về những bước đi tiếp theo của Chính phủ là tiếp tục thực thi hiệu quả chính sách hỗ trợ cùng các biện pháp bổ sung như kéo dài thời hạn xử lý nợ và đóng thuế, phí, giảm thuế, phí cùng hỗ trợ một ố công ty và tập đoàn lớn. Xem xét “gói” kích thích, hỗ trợ lần 2 với quy mô đủ lớn, cả về diện và điểm cũng như cả năm 2021 gắn với tái cấu trúc và xu thế, nước ta vẫn còn nguồn lực để thực hiện.
Hiên nay, các doanh nghiệp cần phải biết nắm bắt cơ hội, tận dụng những lợi thế và phải biết nhìn ra xu thế để nâng cao năng lực cạnh tranh nhưng phải đúng chuẩn mức, đúng tiêu chuẩn và phát lý. Phải nâng cao tinh thần hợp tác giữa với các doanh nghiệp, đối tác khác; Cần phải sáng tạo, chuyển động cách mạng công nghệ 4.0 và chuyển đổi số để có những sản phẩm mới, giải pháp đi kèm và tương tác khách hàng; những kỹ năng và phương thức sản xuất kinh doanh “thông minh hoá” quản trị và quy trình sản xuất kinh doanh, “tối ưu hoá” chuỗi cung ứng, tối ưu hoá tương tác. Xây dựng thương hiệu, trách nhiệm xã hội.
Về thách thức của cổ phiếu bất động sản trong tình trạng “bình thường mới”, thị trường trái phiếu cũng đã tăng dung lượng và tính thanh khoản. Trong đó, thị trường trái phiếu chính phủ bước đầu tạo đường cong lãi suất; thị trường trái phiếu doanh nghiệp có bước tiến đáng kể trong 3 năm qua. Trái phiếu doanh nghiệp lớn hơn trái phiếu Chính phủ. Ở Việt Nam trái phiếu là vấn đề nền tảng.
Tuy nhiên, vẫn còn đó nhiều nền tảng cơ bản chưa hoàn thiện như khung khổ pháp lý, chuẩn mực kế toán, kiểm toán, hiệu lực tư pháp, tổ chức định mức tín nhiệm, sự phát triển các định chế như quĩ hưu trí, công ty bảo hiểm…
Bên cạnh đó vẫn còn tồn tại nhiều thách thức và điểm nghẽn ở quy hoạch và pháp lý; trình tự và thủ tục được kiểm soát chặt chẽ hơn nhất là trong cấp phép và tạm dừng dự án; ở việc tiếp cận vốn, tiếp cận đất đai (Giấy phép mặt bằng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất…); thông tin (tính đầy đủ và minh bạch); xử lý tranh chấp…
Thời điểm vàng đầu tư cổ phiếu bất động sản
Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, giữa bối cảnh, tình hình thị trường hiện tại thì cổ phiếu bất động sản nhà ở cần tìm hướng đi mới.
Xét đến các yếu tố thuận lợi, dự báo kinh tế Việt Nam sẽ phục hồi mạnh nhất Asean. Cùng với việc tăng cường đầu tư vào cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị bất động sản và đẩy nhanh sự liên kết các đô thị.
Một thuận lợi khác là những chính sách giảm lãi suất cho vay mua nhà đang ở mức hấp dẫn và chúng ta cũng đang kì vọng vào sự thay đổi pháp lý để gỡ vướng mắc nguồn cung của thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng đang quyết tâm điều chỉnh về chính sách để tạo điều kiện cho doanh nghiệp và nhà đầu tư.
Cũng theo ông Trương Hiền Phương, thị trường bất động sản của chúng ta không bi quan bởi tỷ lệ tiêu thụ của mỗi đợt mở bán đều rất khả quan.
Cụ thể, theo báo cáo về thị trường bất động sản của CBRE, tỷ lệ tiêu thụ cả Hà Nội và TP.HCM luôn ở múc ổn định, riêng tại TP.HCM, nguồn cung căn hộ hộ mở bán hầu như không đáp ứng nhu cầu, luọng tiêu thụ luôn ở mức cao, vượt nguồn cung.
Bên cạnh đó, ở góc độ kết quả kinh doanh, doanh thu của năm nay sụt giảm so với cùng kì năm trước, tất cả các ngành đều bị ảnh hưởng, chỉ riêng thị trường chứng khoán không bị ảnh hưởng.
Theo ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, cơ hội đầu tư vào ngành bất động sản, thời gian khó khăn đã qua và cơ hội sắp tới sẽ mở ra rất nhiều, cổ phiếu bất động sản cho trung và dài hạn rất là tốt. Nếu các nhà đầu tư muốn lợi nhanh hơn thì nên đầu tư vào nhóm cổ phiếu bất động sản công nghiệp. Thị trường chứng khoán luôn là đồ thị hình sin, lúc lên lúc xuống, cho nên các nhà đầu tư nên mua lúc thị trường bắt đầu lên và nên tối ưu hoá và bán lúc thì trường bắt đầu giảm. Nên chọn cổ phiếu 50%, lựa chọn thời điểm 50%.
Khi được hỏi về viễn cảnh của thị trường bất động sản trong thời gian tới, ông Trương Hiền Phương, Giám đốc cấp cao Công ty CP Chứng khoán KIS Việt Nam, viễn cảnh của ngành bất động sản cho trong thời gian tới rất là tốt, những chính sách của Chính phủ đang tháo gỡ cho các doanh nghiệp bất động sản. Tín hiệu về bong bóng bất động sản cho đến hiện tại vẫn chưa có. Vì vậy trong thời gian tới, đầu tư cổ phiếu bất động sản vẫn khá tốt.
Tuy nhiên, để đầu tư cổ phiếu bất động sản, các nhà đầu tư cần phải cẩn trọng với đòn bẩy tài chính, mặc dù việc tiếp cận vốn thuận lợi hơn nhưng đừng cò kỳ vọng vào đòn bẫy tài chính, kỳ vọng sự phát triển tại các tỉnh, sự vào cuộc của các tập đoàn, công ty lớn. Đồng thời, cổ phiếu bất động sản là nhóm cổ phiếu có sự phân hóa mạnh mẽ với nhiều cổ phiếu tăng mạnh nhưng cũng có nhiều cổ phiếu giảm sâu trong thời gian qua. Vì vậy, các nhà đầu tư cần sàng lọc, lựa chọn những cổ phiếu tốt để đầu tư.
