Để mua được nơi yên bình, các cư dân đã phải dành dụm số tiền “xương máu” thế nhưng, việc nhận nhà vẫn chưa phải kết quả tốt lành. Thay vào đó là cư dân phải bỏ thời gian, tiền bạc, nước mắt, mồ hôi đấu tranh cũng các chủ đầu tư để mong có được một quyển sổ hồng – giấy chứng nhận hợp pháp về quyền sở hữu “mồ hôi xương máu” mình bỏ ra.
Cuộc chiến mới bắt đầu?
Năm 2018, hàng loạt cư dân của các dự án chung cư, nhà ở đều treo băng rôn, biểu tình về việc chủ đầu tư không chịu bàn giao phí bảo trì cho cư dân. Bên cạnh đó là hàng loạt vấn đề bức xúc về chất lượng công trình: PCCC, thang máy, căn hộ nhà ở xuống câp nhanh chóng, bảo an dân cư, Ban quản trị,… đều được cư dân đồng loạt nếu tên phản ánh.
Cuộc chiến dường như lặng xuống khi hang loạt các công văn do thủ tướng chính phủ chỉ đạo thanh tra, điều tra làm rõ. Các cơ quan chức năng vào cuộc, phạt các chủ đầu tư và bắt các doanh nghiệp này phải khắc phục lỗi lầm, trả lại công bằng cho người dân.
Tưởng chừng như sự tranh chấp dần kết thúc, các chủ đầu tư sẽ để “chữ tâm” vào các công trình cho cư dân. Thì bắt đầu năm 2019, là những cuộc biểu tình, căn bang rôn tiếp tục diễn ra. Nhưng chủ đề lại cũng hề mới nhưng vẫn ít ai nhắc đến. Đó chính là pháp lý sổ hồng – điều chứng minh tài sản của cư dân bỏ tiền mua lại bị các chủ đầu tư “trêu đùa” trong sự lo lắng.
Nếu như Luật kinh doanh bất động sản tại Khoản 1 Điều 57 quy định: Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Sổ đỏ) thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ
Mặt khác, khoản 4 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản cũng quy định chủ đầu tư phải làm thủ tục đề nghị cấp Sổ đỏ cho bên mua, thuê nhà đất trong vòng 50 ngày, kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng. Chủ đầu tư không làm thủ tục đề nghị cấp Sổ đỏ cho bên mua, bên thuê mua hoặc không cung cấp hồ sơ, giấy tờ pháp lý liên quan bị phạt từ 250 triệu đồng đến 300 triệu đồng (Điểm đ khoản 3 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP).
Thế nhưng, mặc luật quy định các chủ đầu tư vẫn chây ì không hoàn thiện pháp lý cho cư dân. Đơn cử nhuư theo số liệu của Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội, đến nay, thành phố có tới 190.000 căn hộ thuộc hơn 300 dự án đã được cấp sổ, chiếm 94% nhưng vẫn còn hơn 11.000 căn hộ chưa được cấp sổ.
Còn tại TP.HCM, tuy vẫn không có số liệu cụ thể, tuy nhiên nhiều dự án của các đơn vị “đại gia” bất động sản như Novaland, Đất Xanh Group, SunShine, Phú Hoàng Anh, TNR Holdings,… đều làm cho cư dân tốn không ít mồ hôi, nước mắt đòi pháp lý dự án. Đồng thời, các chủ đầu tư này đều không giám hứa hẹn ngày trả sổ hồng cho khách.
Do đâu chủ đầu tư chây ì sổ hồng?
Theo các chuyên gia bất động sản, khách mua nhà chung cư không được caaos sổ hồng hoặc giao chậm sổ hồng là do các chủ đầu tư đem cầm cố sổ hồng để vay mượn ngân hang. Hoặc các chủ đầu tư vẫn chưa hoàn thiện các thieeys kế PCCC, chung cư xây sai bản vẽ thiết kế,…
Đáng chú ý, ngoài những nguyên nhân về thiết kế, tài chính trên, thì vẫn còn nhiều chủ đầu tư không hoàn thiện các thủ tục pháp lý, xây dựng trên đất công, xây dựng không phép, chuyển đổi công năng, chưa hoàn thành các nghĩa vụ về tài chính với nhà nước,… Điều này làm tăng những rủi ro về tài chính và cuộc sống của khách hàng khi mua căn hộ tại các dự án này.
Bên cạnh đó, một nguyên nhân dẫn đến việc không được cấp sổ hồng là do khách mua nhà chung cư đã chọn loại hình mua bán nhà hình thành trong tương lai, góp vốn… Nghĩa là dự án chưa thực hiện nhà đầu tư đã huy động vốn từ người dân bằng việc rao bán nhà chung cư trả góp theo tiến độ. Một số chủ đầu tư do nguồn vốn hạn hẹp đã thế chấp dự án ở thời điểm trước khi bán hàng, thậm chí có chủ đầu tư liều lĩnh đến mức khi cư dân về ở rồi vẫn đem căn hộ đi thế chấp.
Đối với người mua nhà vì mong muốn sở hữu nhà ở nên không để ý đến yếu tố pháp lý, đến khi về ở một thời gian dài mà chưa có sổ hồng mới tá hỏa hỏi tới hỏi lui. Khi đó, chủ đầu tư liên tục hợp thức hóa việc chậm giao sổ hồng với hàng loạt lý do khác nhau.
Theo Thông tấn xã Việt Nam đưa tin, Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội Doanh nghiệp bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết nếu lỗi không phải do khách hàng thì cơ quan quản lý nhà nước liên quan phải cấp sổ hồng cho cư dân sống ở dự án đó. Phần còn lại, chủ đầu tư và khách hàng tự tính với nhau. Cần thiết có thể khởi kiện ra tòa vì chủ đầu tư hoàn toàn làm trái pháp luật, không thể cùng một dự án mà vừa đem đi thế chấp, vừa đem đi bán cho người khác.
Mặt khác, theo ông Lê Hoàng Châu, nhiều ngân hàng thương mại cho rằng khó có thể giải quyết tình trạng chậm cấp sổ hồng vì nếu cấp sổ hồng cho khách hàng thì ngân hàng không còn tài sản đảm bảo cho khoản vay. Tuy nhiên, quan điểm này của ngân hàng hoàn toàn sai. Bởi ngân hàng khi cho vay phải tự kiểm tra dự án và giám sát tài sản hình thành trong tương lai chứ không thể thiếu trách nhiệm và đang cố tình đẩy cái khó cho người dân. Sắp tới, để đảm bảo quyền lợi cho người dân, các đơn vị, hiệp hội cũng đã và đang kiến nghị các sở ngành, ngân hàng cùng nhau tháo gỡ khó khăn cho các cư dân chậm có sổ hồng.
Trước tình hình cả hàng ngàn hộ dân chưa được cấp sổ hồng dù đã trả đầy đủ tiền cho chủ đầu tư, ông Trần Vĩnh Tuyến, phó chủ tịch UBND TP.HCM, cho biết UBND TP.HCM cũng đã có hướng dẫn, khẳng định nếu chủ đầu tư vì khó khăn về tài chính mà thực hiện huy động vốn không đúng ảnh hưởng đến quyền sở hữu căn hộ người dân là vi phạm pháp luật. Khi đó, cần thiết để cơ quan điều tra vào cuộc bảo vệ quyền lợi người mua nhà.
Hiện nay, việc cấp giấy chứng nhận cho một căn hộ, một dự án phụ thuộc vào nhiều nơi, từ chủ đầu tư đến các ngành liên quan, đôi khi còn có nguyên nhân từ phía người dân, chứ không riêng của cơ quan cấp giấy chứng nhận. Thành phố sẽ tập trung giải quyết những nhu cầu chính đáng cho người dân, trường hợp nào đủ điều kiện cấp giấy thì cấp ngay cho hộ đó, còn những sai phạm của chủ đầu tư để xử sau.
