Theo thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn. Theo đó, các doanh nghiệp bất động sản sản niêm yết trên sàn chứng khoán để huy động vốn do ngân hàng siết tín dụng, điều này đã mở ra một cơ hội đầu tư mới.
Hội thảo “Tiềm năng và cơ hội đầu tư cổ phiếu bất động sản”, do Tạp chí Thương Gia, Công ty CP Chứng khoán KIS vừa tổ chức tại TPHCM, các chuyên gia, diễn giả và hơn 250 lãnh đạo các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản (BĐS) và các ngành nghề liên quan…
Theo đó, từ năm 2017 tới nay đã có 65 doanh nghiệp niêm yết trên thị trường chứng khoán, đây được coi là xu hướng hợp lý của các doanh nghiệp bất động sản khi dòng vốn tín dụng đang ngày càng siết chặt.
Cụ thể, chỉ tính 58 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã có tổng doanh thu khoảng 157.000 tỉ đồng và lợi nhuận khoảng 22.645 tỉ đồng, trong đó ba mã cổ phiếu thuộc Vingroup chiếm 67,6%.
Ông Lê Hoàng Châu Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA), cho biết, gần đây nhất chính là công ty Hưng Thịnh Icons được niêm yết trên HoSE có mức tăng trưởng tốt, đây chính là một điển hình của cổ phiếu bất động sản.
“Dự kiến tăng trưởng tín dụng năm 2018 và dự báo trong 2-3 năm tới đây thì mức tăng trưởng tín dụng chỉ vào khoảng trên dưới 15%. “Tại thành phố Hồ Chí Minh có khoảng 116.000 – 180.000 tỷ đồng cho vay bất động sản ẩn trong nguồn tín dụng tiêu dùng, chiếm tỷ trọng khoảng trên dưới 50% nguồn tín dụng tiêu dùng”, ông Châu cho biết..
Thế nhưng, ông Châu cho biết, thời gian qua, các doanh nghiệp BĐS phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng nhưng do nguồn vốn huy động tiết kiệm ngắn hạn chiếm tỷ trọng lớn nên các ngân hàng chưa đáp ứng được nhu cầu vốn của thị trường.
Theo quy định pháp luật, chủ đầu tư dự án phải có vốn chủ sở hữu 15-20%, còn lại 80-85% nhu cầu vốn thì chủ yếu dựa vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng. Theo quy định của Ngân hàng Nhà nước, năm 2018, ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, trong đó có BĐS (Mức trần này sẽ giảm còn 40% kể từ 01/01/2019);
Cụ thể, Trong Thông tư 36 sửa đổi, quy định kể từ ngày 1/1/2019, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn. Hệ số rủi ro của các khoản vay để kinh doanh bất động sản là 200%.
Chỉ thị 04 của Ngân hàng nhà nước cũng khẳng định chủ trương kiểm soát tín dụng chặt chẽ vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như BĐS, chứng khoán… Mà tỷ trọng cho vay BĐS đang chiếm 7,5% tổng dư nợ tín dụng. Tại TP. Hồ Chí Minh, tỷ trọng này là 10,8% cao hơn mức bình quân của cả nước.
Điều này tiềm ẩn rủi ro cho cả hệ thống tín dụng và cả doanh nghiệp BĐS. Lộ trình giảm dần nguồn tín dụng này của Ngân hàng Nhà nước có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài (FDI).
Vì vậy, lộ trình giảm dần nguồn tín dụng vào bất động sản có mặt rất tích cực là đã tạo áp lực buộc các doanh nghiệp phải tìm kiếm các nguồn vốn bổ sung khác, trước hết là từ thị trường chứng khoán, trái phiếu doanh nghiệp, nguồn vốn đầu tư nước ngoài.
Theo ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Đầu tư, Savills Việt Nam,xét trên bình diện rộng hơn, triển vọng kinh tế nói chung và thị trường BĐS nói riêng cũng khá lạc quan khi các nhà phát triển BĐS có những chiến lược kết hợp rất cụ thể nhằm tận dụng thế mạnh của nhau. Đà tăng trưởng từ chính sách cũng góp phần vào sự hồi phục đáng kể của thị trường giao dịch, dưới sự dẫn dắt của nhóm cổ phiếu ngân hàng, chứng khoán và đặc biệt là nhóm bất động sản.
Bên cạnh những doanh nghiệp lớn, cổ phiếu BĐS cũng được chú ý từ những mã có vốn hóa doanh nghiệp vừa và nhỏ với dư địa phát triển khá tiềm năng. Theo đánh giá chung, trong 5 năm qua từ 2014 đến 2018, cổ phiếu hai ngành ngân hàng và BĐS đã đạt mức tăng trưởng 3 con số, trong khi VNIndex chỉ dừng ở mức hai con số.
Bước vào quý IV/2018 cũng như quý I/ 2019, số lượng giao dịch chung cư, nhà liền kề và đất nền dự báo tăng trưởng và có khả năng cải thiện đáng kể doanh thu và lợi nhuận của các công ty BĐS. Một trong những biểu hiện dễ nhận thấy nhất là việc các cổ phiếu nhóm ngành BĐS niêm yết trên thị trường dần thu hút được nhiều hơn sự quan tâm của dòng tiền
Ngoài ra, sự lạc quan này cũng cần thận trọng, khi trong hoạt động kinh doanh BĐS luôn tiềm ẩn những rủi ro lớn, nhất là khi điều kiện nguồn cung hạn chế vì thủ tục kéo dài hoặc quỹ đất sạch ngày càng thu nhỏ, hay việc kiểm soát chất lượng sản phẩm sau bàn giao… đều có thể ảnh hưởng đến chu kỳ của thị trường.
