Thông tư 21/2019/TT-BXD của Bộ Xây dựng quy định diện tích tối thiểu căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 có hiệu lực từ ngày 1/7/2020. Vậy những thời cơ, thách thức nào cho căn hộ diện tích nhỏ trong tương lai?
Theo khảo sát của DKRA Vietnam, trong năm 2019, tỷ lệ căn hộ hạng C (diện tích dưới 50 m2 ) trong mỗi dự án chiếm trung bình từ 22 – 35 %. Bên cạnh đó, các loại hình nhà trọ, căn hộ studio, căn hộ chung cư cũ, căn hộ officetel, condotel,… có diện tích 25 – 50m2 đang tồn tại rất phổ biến cho thấy nhu cầu của cầu của thị trường. Trong bối cảnh ngày càng thiếu vắng căn hộ hạng C, các căn hộ có diện tích nhỏ và giá bán vừa túi tiền thu hút sự quan tâm của toàn thị trường từ chủ đầu tư đến khách hàng, đặc biệt là những đối tượng mua đẻ ở và có mức tài chính giới hạn.
Hiện tại, những đổi mới về chính sách được xem như công cụ pháp lý hữu hiệu gỡ khó cho thị trường bất động sản. Đáng chú ý là thông tư số 21/2019/TT-BXD về quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư do Bộ Xây Dựng ban hành với quy định diện tích sử dụng tối thiểu của căn hộ chung cư không nhỏ hơn 25m2 đối với căn hộ thương mai và diện tích nhỏ hơn 45 m2 không vượt quá 25% tổng số căn hộ của dự án. Thông tư từ khi chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2020 đã gây ra nhiều lường ý kiến thảo luận không chỉ trên thị trường bất động sản mà còn ảnh hưởng toàn xã hội.
Với góc nhìn tích cực, những căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được nhu cầu nhà ở của người dân có tài chính khiêm tốn, hạn chế sự tự phát của nhà ở tạm bợ. Đồng thời, kích hoạt thị trường với khả năng tiêu thụ tốt và giao dịch sôi động.
Theo Ông Phạm Lâm – Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng Giám đốc DKRA Vietnam chia sẻ “Căn hộ 25m2 sẽ giải quyết được vấn đề nhà ở của tầng lớp người lao động có thu nhập thấp, giới trẻ mới đi làm,… loại hình này cũng phù hợp với ổn định cuộc sống không khác gì căn hộ diện tích lớn hay nhà phố. Bên cạnh đó, trong tương lai căn hộ 25m2 cũng dễ thanh khoản hơn các loại các phân khúc căn hộ khác.”
Trước đó, có nhiều căn hộ diện tích nhỏ được triển khai dưới dạng nhà ở xã hội, đã giải quyết được nhu cầu nhà ở của một bộ phận người lao động có thu nhập thấp. Điển điển hình như các chung cư: nhà ở xã hội Phú Hữu quận 9 của Công ty Nam Long, nhà ở xã hội Jamona quận 7 của TTC Land, nhà ở cho thuê 49 năm Twin Tower quận Bình Tân (căn hộ 19 m2) của Công ty Lê Thành, nhà ở xã hội cho công nhân thuê (căn hộ 20m2 + 10m2 gác lửng) của Becamex Bình Dương…
Giải pháp nào để phát triển căn hộ 25m2?
Tuy nhiên, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng không tránh khỏi những vấn đề nảy sinh. Đơn cử, những người có nhu cầu thực sự trong tương lai có mua 25m2 để ở không? Căn hộ diện tích nhỏ sẽ thích hợp để phát triển ở khu vực nào và các tiện ích đi kèm có được quy định ra sao? Mặt khác, việc cho phép xây dựng loại hình căn hộ 25m2 cũng khiến cho dân số trong một tòa chung cư/khu dân cư tăng lên đáng kể; từ đó kéo theo nhiều vấn đề quản lý khu dân cư, quản lý đô thị cũng như áp lực hạ tầng giao thông, kỹ thuật, tiện tích cho dự án,…
Để phát triển loại hình căn hộ 25m2 , thứ nhất, chúng ta cần phải có quy hoạch rõ khu vực nào được phép xây dựng. Cụ thể, căn cứ trên quy hoạch của từng khu vực, có thể xem xét tăng cường loại hình căn hộ 25m2 ở các khu công nghiệp và trường đại học.
Tiếp theo, cần quy định rõ tỷ lệ cho dự án nhà ở có căn hộ 25m2 : tùy vị trí và quy hoạch mà có thể áp dụng linh hoạt các diện tích 25 – 30 – 35 – 40 – 45m2 với tỷ lệ 10% – 15% – 20% – 25% sao mà phù hợp với mật độ dân cư, hạ tầng kỹ thuật và tiện ích đi kèm.
Bên cạnh đó, trên cơ sở chương trình nhà ở xã hội, chúng ta có thể đổi mới hoặc nâng cao thành các chương trình nhà ở Quốc gia mang tính bền vững, hỗ trợ cho người mua nhà lần đầu, hạn chế đầu cơ bất động sản và giảm rủi ro bong bóng cho thị trường. Chưa kể, liên quan đến chương trình nhà ở Quốc gia là xem xét nâng cao quy mô và thực hiện nghiêm túc quy hoạch đô thị từ thời điểm trước mắt cho đến khoảng 50 năm sau, không chỉ dừng lại ở tầm nhìn năm 2030.
Nhìn chung, căn hộ 25m2 là giải pháp dựa trên nhu cầu có thực về vấn đề nhà ở. Tuy nhiên, để chính sách này hoàn thiện và mang đến lợi ích thiết thực, rất cần sự quy định chặt chẽ và phối hợp của Chính phủ, nhà nước, các cơ quan, tổ chức ban ngành và doanh nghiệp liên quan.
Hiện nay, ở nhiều thành phố lớn trên thế giới như Tokyo, Seoul, Paris, căn hộ 25m2 đã được triển khai từ lâu và thành công. Vì vậy, sau khi áp dựng loại hình căn hộ 25m2 sẽ trở thành xu thế phát triển lâu dài của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Thị trường sẽ sôi động hơn với nhiều loại căn hộ diện tích khác nhau để người mua được lựa chọn phù hợp hơn.
