Lượng tồn kho bất động sản của 65 doanh nghiệp niêm yết trên sàn chứng khoán khoảng 201.921 tỉ đồng, bên cạnh đó là hàng ngàn căn hộ và cả chục khu đô thị mới bị bỏ hoang. Thế nhưng, thị trường hầu như lúc nào cũng “than đói” nguồn cung.
Thị trường bất động sản “gặp khó”
Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2019, nhiều chuyên gia nhận định thị trường bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM sẽ tục trầm lắng với nguồn cung chào bán giảm mạnh so với cùng kỳ năm trước.
Tại TP.HCM, quý 2/2019 có khoảng 4.900 căn hộ được mở bán từ 16 dự án, trong đó chủ yếu đến từ các dự án đã mở bán trước đó mở bán đợt tiếp theo. Nguồn cung căn hộ quý 2 giảm 30% so với cùng kỳ năm 2018 nhưng tăng 4,7% so với quý quý 1/2019.
Còn ở Hà Nội có gần 4.400 căn hộ đến từ 12 dự án được chào bán, chủ yếu đến từ các giai đoạn tiếp theo của các dự án đang hiện hữu. Tính chung trong 6 tháng đầu năm 2019, thị trường Hà Nội có gần 17.500 căn hộ được mở bán.
Về việc nguồn cung của thị trường bất động sản giảm mạnh, nhiều chuyên gia và các chủ đầu tư đều cho rằng dự án chậm triển khai đa số đều bị “vướng” tại thủ tục pháp lý từ thời điểm cuối năm 2018 đến nay.
Bên cạnh đó, trong những năm trước, thị trường bất động sản bùng nổ mạnh mẽ, các dự án nhanh chóng “ra đời” và hoàn thành, những mảnh đất cỏ mọc cũng dần thay thế bằng các bock chung cư cao tầng hay những dãy nhà phố sang trọng. Điều này đã khiến cho quỹ đất trong thành phố hay vùng ven thành phố dần cạn kiệt hay những quỹ đất trong thành phố thì biến hóa “đắt đỏ”, các chủ đầu tư vì thế mà không ra được nhiều dự án làm cho thị trường giảm nguồn cung.
Ngoài ra, Ngân hàng nhà nước bắt đầu áp dụng chính sách siết chặt cho vay tín dụng bất động sản là một phần làm cho các chủ đầu tư “nhức đầu” xoay sở nguồn vốn phát triển dự án.
Cụ thể, NHNN công bố dự thảo lấy ý kiến với dự thảo thông tư thay thế Thông tư 36. Theo dự thảo mới, hệ số rủi ro mà các nhà băng phải áp dụng khi trích lập dự phòng cho các khoản vay cá nhân dư nợ từ 3 tỷ đồng sẽ là 150%.
Cũng theo số liệu công bố của Ngân hàng Nhà nước, trong 6 tháng vừa qua, dư nợ tín dụng đối với nền kinh tế tăng 7,33% so với cuối năm 2018; riêng lĩnh vực bất động sản, con số này đạt gần 1,4 triệu tỷ đồng, tăng 6,5% so với cuối năm 2018 trong đó, tín dụng kinh doanh bất động sản đạt 473.700 tỷ đồng, tăng 2,5% so với năm 2018; tín dụng tiêu dùng bất động sản (không phục vụ mục đích kinh doanh bất động sản) đạt 919.600 tỷ đồng, tăng 9,4% so với năm 2018.
Có lẽ vì thế, trong những tháng đầu năm 2019 thị trường đang dần bị “ngấm đòn” khi Ngân hàng nhà nước thực hiện lộ trình siết tín dụng.
“Đói nguồn cung”?
Có thể thấy, những tháng đầu năm 2019, do tiến trình siết chặt tín dụng cũng như pháp lý chấp thuận xây dựng và quỹ đất đang dần cạt kiệt thì những dự án mới ra sẽ “hot” hơn bao giờ hết. Bởi lẽ nguồn cung của thị trường đang giảm sâu so với năm 2018.
Thế nhưng, thi trường bất động sản đang dần quên đi việc tồn kho cũng đang mức báo động.
Theo báo cáo tình hình thị trường bất động sản (BĐS) của Bộ Xây dựng mới đây, tính đến tháng12/2018, tổng giá trị hàng tồn kho BĐS còn khoảng 22.825 tỉ đồng.
Tuy nhiên, theo HoREA cho rằng điều này chưa thật thỏa đáng, chưa đánh giá hết vấn đề hàng tồn kho, nhất là đối với những doanh nghiệp có lượng hàng tồn kho lớn.
Theo đó, đến cuối năm 2018, Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước, cho biết số lượng tồn kho của 65 doanh nghiệp BĐS niêm yết trên thị trường đã lên đến 201.921 tỉ đồng. Con số tồn kho này cao gấp đôi thời điểm đầu năm 2013 – năm “vực thẳm” của thị trường bất động sản chỉ ở mức 128.548 tỉ đồng.
Bên cạnh tình trạng tồn kho bất động sản thì hiện nay cũng có rất nhiều dự án bất động sản “án binh bất động”, hiện có hàng ngàn căn hộ và cả chục khu đô thị mới bị bỏ hoang. Ngay cả những dự án nằm trên các khu “đất vàng”.
Theo chia sẻ của GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên – Môi trường trên Thời báo chứng khoánViệt Nam cho biết: “Một số “đô thị ma” đã hình thành, không hấp dẫn người tới ở, tạo nên kho bất động sản tồn đọng gắn với nợ xấu”.
Ông Võ cho hay, một trong những chỉ số để đánh giá sự phát triển của mỗi quốc gia là tỷ lệ đô thị hóa. Con số này tại nước ta là 34,4%, theo số liệu điều tra dân số và hộ gia đình 2019. Tỷ lệ này ngang với Đông Timor và Campuchia và cũng là quá thấp so với mức trung bình 50% trên toàn thế giới.
Hiện nay, tồn kho dưới dạng thành phẩm BĐS trở thành gánh nặng cho rất nhiều doanh nghiệp bất động sản lớn, nhỏ đây cũng là gánh nặng cả thị trường.. Dự báo quý 3, 4 vẫn chưa có nhiều chuyển biến nếu chưa có sự thay đổi về thủ tục cũng như cú hích từ chính sách.
Bên cạnh đó, những khu đô thị “ma” đã hình thành dẫn đến tồn kho bất động sản gắn với nợ xấu, kéo theo nhiều hệ lụy cho nền kinh tế, xã hội.
